Рынок недвижимости солнечного Кипра демонстрирует очень яркие показатели в 2016 году: местные и иностранные покупатели активно приобретают жилье, цены стабилизируются, в строительной сфере наблюдается бум, а эксперты советуют не откладывать покупку – именно сейчас момент для нее более чем благоприятный.
Коротко о главном
Ни для кого не секрет, что последние годы для рынка недвижимости Кипра были не самыми простыми. Банковский кризис 2013 года повлек за собой заметный спад сектора, а «контроль капитала» сдерживал покупателей частного жилья и инвесторов от совершения сделок. Однако экономика Кипра стремительно восстанавливается, равно как и банковская система. А за ними – и рынок недвижимости.
Снизившиеся за период кризиса цены привлекают все больше и больше покупателей – как самих киприотов, так и иностранцев. Важнейшим стимулом к всплеску активности на рынке стали довольно внушительные изменения в популярной программе гражданства: правительством страны был снижен порог инвестиций и упрощена схема подачи документов. Плюс, ситуация на Ближнем Востоке, сложности со въездом в Турцию и Египет для россиян и граждан других стран…
Все эти факторы повлияли на то, что сейчас, во второй половине 2016 года, объемы продаж кипрской недвижимости стремительно «взлетают» вверх, а застройщики активно запускают амбициозные проекты. Так, только в ноябре количество сделок на Кипре увеличились на 46% в сравнении с показателями аналогичного периода прошлого года. Текущий рост числа сделок последовал за их повышением на 37% в октябре, на 50% – в сентябре и августе этого года. По мнению экспертов, число транзакций будет постепенно увеличиваться в течение ближайших семи-восьми лет.
Ключевые факторы, влияющие на рост рынка недвижимости
Инвестиционная паспортная программа Кипра была введена правительством страны в 2013 году. Она пользуется стабильным спросом со стороны состоятельных иностранцев – и уже принесла казне страны около €3 млрд «чистого» дохода. Но в сентябре 2016 года программа стала еще привлекательнее: порог инвестиций, необходимый для получения гражданства Кипра, снизился с €5 до €2 млн. Эта сумма должна быть инвестирована в покупку недвижимости. Эксперты отмечают, что огромный поток клиентов стал присылать свои заявки на подбор подходящих объектов сразу же после объявления об изменениях в программе. Паспорт может получить основной заявитель, его супруг / -га и дети возрастом до 21 года (или, в отдельных случаях, до 25 лет, если дети учатся в вузе). При этом, в отличие от прежних условий, сегодня каждый заявитель может подавать документы индивидуально. Прежде к рассмотрению принимались лишь коллективные заявки нескольких человек. Также отныне на паспорт Кипра могут претендовать родители главного заявителя в случае приобретения на их имя недвижимости стоимостью от €500 000. Плюсом программы также является и то, что в течение трех месяцев рассмотрения документов не обязательно находиться на Кипре, а по истечении трех лет можно вернуть инвестиции, оставив лишь недвижимость на сумму €500 000.
Общая экономическая ситуация в стране, изменения в паспортной программе и возвращение покупателей на рынок влияют на то, что предложение просто не успевает «догонять» спрос. В связи с этим в строительном секторе Кипра в 2016 году наблюдается настоящий бум. Запускается множество новых проектов. К тому же, кризис повлиял на уход «плохих» девелоперов с рынка: на нем остались довольно сильные и надежные игроки. Наиболее популярными для строительства на Кипре традиционно являются приморские районы. Сегодня здесь даже появляются небоскребы, что было совершенно необычно для «низкоэтажного» Кипра всего несколько лет назад. Жилье в современных высотках Лимассола является элитным: так, квартира с двумя спальнями обойдется покупателю в сумму от €800 000 + НДС.
Высокий спрос и дефицит предложения положительно сказываются на росте цен на жилье, который во многом проявляется в снижении скидки, которую сегодня готовы предоставлять продавцы. Если несколько лет назад это могла быть сумма, равная 30-40% от изначальной стоимости, то сегодня она составляет около 10%.
На Кипре возобновилось ипотечное кредитование– как частных лиц, включая иностранцев, так и застройщиков. Банки более аккуратно, чем раньше, но выдают кредиты под 3-4% годовых. В ряде случаев, на покупку бюджетных объектов и при обращении в европейский банк, здесь кредит можно получить под 2,2%, отмечают эксперты. За годы банковского кризиса в стране появился отложенный спрос – и этот фактор положительно сказывается на объемах продаж и спроса на ипотеку.
Вопреки ожиданиям, эксперты наблюдают возвращение британских покупателей на рынок недвижимости Кипра после Brexit. Киприоты рады возвращению британцев, поскольку они традиционно составляли 60-70% от общего числа сделок с недвижимостью. Также на рынок недвижимости Кипра возвращаются и наши соотечественники.
Традиционные особенности Кипра и его рынка недвижимости
От других стран Кипр отличает ряд особенностей, которые привлекают на рынок недвижимости страны иностранных покупателей. Прежде всего, это благоприятный климат, великолепное море, множество солнечных дней в году и отменные свежие продукты. Кипр удобно расположен и связан прямыми авиамаршрутами со всеми европейскими государствами и Россией: сюда удобно и быстро добираться. Так, лоукостер «Победа» запустил бюджетные рейсы из Москвы на Кипр, и сегодня сюда вполне реально долететь всего за 1000 рублей.
Визовый режим Кипра очень лоялен, россияне прилетают на Кипр по электронной провизе, которую получают на почту в течение одного дня после подачи заявки. К тому же, Кипр – это христианская страна, и местные жители очень дружелюбно относятся к россиянам. Это очень немаловажный фактор при переезде на ПМЖ: чувствовать себя желанной частью общества или пребывать в вечном статусе эмигранта – разница поистине существенная. Здесь большое русскоязычное сообщество, и россияне, включая самых маленьких детей, очень комфортно адаптируются к местной жизни при переезде. К тому же, киприоты свободно разговаривают на английском, чего нельзя сказать о ряде европейских стран. Многие из них хорошо знают русский, поскольку учились в институтах в бывшем СССР – или состоят в браке с русскими женщинами. Кипр является излюбленным направлением у христиан с ближнего Востока. Здесь большая ливанская диаспора, которая традиционно обосновалась в Ларнаке и активно скупает здесь бюджетные квартиры, а также покупает участки земли под застройку.
Специалисты рынка недвижимости отмечают, что, хотя на Кипре цены на премиальные объекты дороже, чем, скажем, в Испании и Португалии, государство обладает таким важным преимуществом, как престижное образование. Здесь огромный выбор школ – частных и государственных, международных и британских, тех, в которых обучение ведется на русском языке. Закончив их, дети получают отличное образование международного уровня, свободно общаются на английском, что позволяет им поступать в лучшие вузы Великобритании, США и других стран.
На Кипре – льготная система налогообложения и благоприятный климат для ведения бизнеса. Здесь открывают офисы многие российские и международные компании, а корпоративной налог составляет 12,5%. Именно поэтому здесь высокий спрос на офисные помещения, а также на аренду жилья, в котором проживают сотрудники компаний и их семьи.
Это солнечное государство привлекает иностранцев своей безопасностью. Кипр является непривлекательным для беженцев из стран Ближнего Востока, поскольку здесь правительством не выплачиваются пособия, как в других странах ЕС.
Наиболее интересные районы для инвестиций
Лимассол
Лимассол – это большой город с круглогодичной инфраструктурой, идеально подходящей для постоянного проживания. Недвижимость стоит здесь на 20-30% выше, чем в других регионах Кипра. Это бизнес-центр страны с отличными школами, магазинами, возможностями для культурного отдыха и массой развлечений. В Лимассоле – роскошная марина, поэтому в ее окрестностях хорошо сдается а аренду престижное жилье, в котором останавливаются владельцы яхт. Недвижимость здесь ликвидна, а бюджет в размере €1 млн является вполне средним показателем для рынка. Здесь проживает самое большое количество иностранцев на рынке, а также самая обширная русская диаспора. Именно поэтому местные жители в шутку называют его «Лимассол-град». На рынке присутствует множество застройщиков, которые пытаются удовлетворить огромный спрос покупателей.
Ларнака – город-порт на южном побережье Кипра. Ларнака имеет выгодное расположение, здесь есть международный аэропорт. До столицы можно доехать на автомобиле всего за 15-20 минут, до Айянапы – за полчаса, до Лимассола за 40 минут и лишь до Пафоса около 1 часа 20 мину. Также как и в Лимассоле, здесь есть престижные школы, но жизнь в целом более спокойна и умиротворенна. Эксперты отмечают, что у местного рынка недвижимости есть большой потенциал для роста цен. Так, если в Лимассоле они постепенно приближаются к своему пику, то здесь еще есть «пространство» для роста, поэтому инвестиции в здешний рынок сегодня весьма выгодны. Застройщики справляются со спросом, но уже наблюдается ограниченность предложения. Именно поэтому многие граждане с Ближнего Востока покупают здесь землю и строят дома и апартаменты самостоятельно. Так, если на Кипре несколько лет не было продаж на этапе строительства, то здесь недвижимость, особенно ливанцами, приобреталась уже на «стадии картинки», отмечают специалисты.
Пафос
Пафос – город-курорт, расположенный в юго-западной части Кипра. Он идеально подходит для сезонного отдыха – и намного меньше для постоянного проживания ввиду своей удаленности от основной инфраструктуры острова. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют несколько раз подумать прежде чем приобретать здесь недвижимость для ПМЖ: по статистике, некоторые покупатели решаются на продажу местного жилья примерно через два года. Хотя жизнь здесь может прийтись по душе пенсионерам. Пафос очень живописен, здесь великолепное море и есть свой аэропорт, при этом жизнь вне сезона совершенно затихает.
Никосия
Никосия – столица Кипра, находится в центре острова. Это промышленно-индустриальный город, главной особенностью которого является отсутствие моря. Именно поэтому Никосия является бизнес-центром страны – и пользуется популярностью у предпринимателей и сотрудников компаний, но здесь не принято селиться на ПМЖ или покупать жилье для отдыха. При этом в Никосии расположено несколько университетов, включая Университет Кипра, а также множество школ.
Цены
Эксперты отмечают, что, если несколько лет назад «стандартным» начальным бюджетом для покупки недвижимости на Кипре считалась сумма в €60 000, то сегодня на нее лучше не рассчитывать. Безусловно, за эти деньги здесь до сих пор можно приобрести жилье – но это будет не очень просторный объект вторичного рынка вдалеке от моря.
Россияне предпочитают приобретать жилье в прибрежных городах, при этом близость к морю имеет большое значение. Безусловно, чем ближе первая линия, тем недвижимость дороже. Так, стоимость квартиры первичного рынка с двумя спальнями, расположенной в непосредственной близости от моря, составит €350 000 + НДС. Квартира вторичного рынка возрастом 5-10 лет обойдется приблизительно в €250 000-300 000. За эту же сумму можно приобрести домик в 15 минутах езды от моря, с тремя спальнями, площадью около 160 кв. м и участком около 3-4 соток. В эту цену может входить меблировка, техника, кондиционеры и т. д.
По мнению экспертов, активный спрос на жилье Кипра сегодня привел к тому, что недвижимость стоимостью €500 000 сегодня приобретает статус дефицитной.
Элитная недвижимость – новые просторные дома с тремя-четырьмя спальнями в 500 метрах от моря, с современным дизайном, участком около 5 соток, продаются от €1,5-2 млн. При этом, такое жилье пользуется большим спросом, в том числе и у участников паспортной инвестиционной программы. Некоторые из них приобретают на сумму €2 млн несколько объектов: в одном доме проживают сами, а другие сдают в аренду. Цены на виллы в роскошно расположенных эксклюзивных проектах вполне могут начинаться от €5 млн. Стоимость содержания составит около €1000-1200 в год. Такие предложения с видом на море очень популярны и быстро находят своих покупателей.
Цены на квартиры в Ларнаке начинаются от €100 000-120 000 в зависимости от площади и расположения. В центре города, с видом на море, стоимость квартир составляет от €250 000. За пределами центра, но на побережье, можно купить привлекательный пентхаус с огромной верандой за €120 000-140 000, площадью 120 кв. м. Он будет расположен в малоэтажном жилом комплексе с коммунальным бассейном. Расходы на содержание такого жилья минимальны и составляют около €500 в год. Такие объекты пользуются большой популярностью, а цены на них растут. Аналогичное жилье в Лимассоле будет стоить на 20-30% дороже, а в Пафосе, напротив, на 20% дешевле.
На Кипре традиционно высокий спрос аренду – как для отдыха, так и для постоянного проживания. Цены на туристические апартаменты с двумя спальнями начинаются от €50-70 в сутки. Но многие семьи приезжают на Кипр на месяц или на сезон. В этом случае, в Лимассоле аренда будет составлять от €1000 для просторных апартаментов на море, с двумя спальнями, полностью меблированных и оборудованных всей необходимой техникой. В Ларнаке цены на долгосрочную аренду квартир начинаются от €300-500, а домов – от €1000 в месяц. Аренда дома с тремя-четырьмя спальнями и бассейном на первой линии у моря начинается от €2500 в месяц с контрактом на год – или около €200-250 в сутки. На молодежном курорте Айянапа недвижимость очень хорошо сдается на короткий срок в период осень-лето-весна. Что касается Пафоса, то это только сезонная аренда, а Лимассол – напротив, круглогодичная.
Пять традиционных советов экспертов людям, подумывающим о покупке жилья на Кипре
При покупке жилья на Кипре не экономьте на юристе. Даже если у вас установились хорошие отношения с застройщиком, сделки по-прежнему проходят в чужой стране, и вы можете не знать множества тонкостей законодательства. Юрист «балансирует» аппетиты застройщиков и продавцов с интересами покупателей. Это гарантия безопасности сделки. При таком серьезном деле, как покупка недвижимости, экономия €1000 на услугах юриста является абсолютно неоправданной.
Не принимайте стремительного решения о покупке. Внимательно осмотрите местность, поживите в каждом городе, возможно, неоднократно. Останьтесь минимум на три-четыре дня в каждом выбранном месте, прочувствуйте его, оцените все «за» и «против». Многие клиенты пренебрегают этим советом, в связи с чем впоследствии вынуждены продавать свое жилье.
Торгуйтесь. Культура и рынок недвижимости Кипра предполагает скидки. Зачастую запрашиваемая цена оказывается ниже финальной. Сегодня средняя скидка составляет 10%.
Всегда собирайте отзывы, если собираетесь покупать недвижимость от застройщика. Узнайте, дает ли застройщик титулы, внимательно прочитайте, что его деятельности говорят другие покупатели, спросите агентов. Помните, что на первый взгляд очень привлекательный объект может «скрывать» недостатки. К примеру, на рынке встречаются «идеальные» квартиры, расположенные неподалеку от фермерских хозяйств – и в определенный период сезона вся местность подвергается атаке невыносимого запаха. Безусловно, продавец захочет скрыть такой досадный нюанс, но при верном подходе ошибки можно избежать.
Поторопитесь с инвестиционным гражданством Кипра, если подумываете о нем. Некоторые эксперты считают, что программа может просуществовать еще всего несколько лет.
Инвестируйте средства в недвижимость Кипра: это выгоднее, чем хранить деньги их в банке. Цены набирают обороты, а аренда приносит стабильный доход. К тому же, это отличное наследство для детей.
Не откладывайте надолго решение о покупке недвижимости на Кипре. Сегодня цены здесь не заоблачно высоки, но они будут расти ближайшие годы. У вас есть шанс неплохо заработать.
HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Тутунару (Fenix Properties LTD) и Сергея Потапенко (Buy Home Estate Agency).
photocredits: fenixproperties / buy home estate agency / flickr
