Решив приобрести зарубежную недвижимость, покупатели зачастую не могут определиться, какому виду жилья отдать предпочтение – «первичке» или «вторичке»; но у каждого из них есть свои характерные особенности, которые и станут основными аспектами, влияющими на выбор в пользу только что построенной – или ищущей новых хозяев недвижимости.
Коротко о главном
Рынок каждой из стран предлагает как первичную, так и вторичную недвижимость – и весьма привлекательные варианты как в одном, так и в другом сегменте. Определимся с терминами. Рынок первичной недвижимости представлен абсолютно новыми объектами – домами, таунхаусами, апартаментами, – полностью готовыми к проживанию или продающимися на стадии строительства. Покупатель таких жилых является их первым собственником. Вторичный рынок – это жилье, уже «бывшее в употреблении» и продающееся прежними владельцами. Это может быть как относительно новая недвижимость, скажем, ищущая всего лишь вторых хозяев, так и совершенно «древняя»: историческая квартира, особняк, замок, которые передавались из поколения в поколение и сменили не одного владельца.
Актуальные статистические данные по разным государствам сообщают то о взлетах продаж «первички», то о дефиците «вторички». Динамика цен варьируется в зависимости от текущей ситуации в конкретно взятой стране. Застройщики предлагают выгодные условия и дополнительные бонусы на покупку нового жилья, а продавцы «вторички» – внушительные скидки на свои объекты. Так как же разобраться в этих данных и сделать верный выбор? Определиться не только со страной, регионом, городом или курортом – но и выбрать самый оптимальный для своих целей объект? Без паники! В этом многообразии выбора и информации существует своя четкая логика, которая поможет покупателю разобраться во всех нюансах и выбрать именно тот «второй дом», который нужен именно ему.
Когда речь идет о первичной недвижимости, наиболее очевидным преимуществом является то, что в ней еще никто никогда не жил. «Первичка» строится по самым современным стандартам – и зачастую застройщик предоставляет владельцам возможность не только выбирать этаж, вид, будущую конфигурацию объекта (свободная планировка), но и то, какие строительные и отделочные материалы будут использоваться. Или напротив: первичная недвижимость продается с полной отделкой, встроенной мебелью и техникой, и собственник избавлен от значительного объема задач и может сконцентрироваться на создании уютной обстановки на свой вкус.
Современные жилые комплексы зачастую имеют выгодное расположение, предлагаются с обслуживанием и рядом приятных бонусов в виде круглосуточной охраны, магазина, ресторана и т. д. В совокупности все «плюсы», как правило, влияют на то, что первичная недвижимость дороже вторичной. Но приобретая «первичку», можно не беспокоиться о «подводных камнях» с правом собственности, проблемах с бывшими владельцами, обременениями и т. д. В ряде стран при покупке новой недвижимости покупатели платят более низкие налоги.
При этом, при покупке нового дома и квартиры очень важны надежность и хорошая репутация застройщика – поэтому к его выбору нужно относиться с большим вниманием. К проблемам, которые могут встретиться при покупке первичного жилья, могут относиться отсутствие у застройщика разрешения на строительство или разрешения на землю, долгое время ожидания получения свидетельства о собственности, невозможность оформить покупку апартаментов, пока не распродан весь комплекс, риск «заморозки» стройки или несоблюдения сроков сдачи объекта.
Что касается вторичной недвижимости, то к главным ее плюсам, безусловно, относят очарование исторических зданий и престижность центральных районов европейских городов, в которых просто физически невозможно построить новое жилье ввиду плотности застройки. Или нахождение объекта в месте, настолько полюбившемся покупателю, что для него не имеет разницы, новое это будет или «подержанное» жилье. Дома и апартаменты, которые ищут новых владельцев, – это объекты, проверенные временем. Те из них, что находятся в отличном жилом состоянии (точно выяснить это поможет надежный агент), уже прошли всю необходимую реновацию и получили необходимые разрешительные документы. Вторичная недвижимость – это районы с развитой инфраструктурой, устоявшимся «соседством», престижем, правилами поведения и т. д.
При этом «вторичка», как правило, дешевле «первички» и продается со скидкой, что неудивительно: старинные дома и квартиры подлежат износу, в них устаревшие стандарты энергопотребления, а изменение дизайна или перепланировка порой оказываются просто неоправданными финансово. К минусам могут относиться и незаметные на первый взгляд огрехи в строительстве, которые невозможно исправить. Получить рассрочку на приобретение вторичной недвижимости очень сложно, то есть практически невозможно, отмечают эксперты.
На что обращать внимание при покупке
Помимо очевидных факторов – состояние объекта, его расположение, окружение, соседи, управляющая компания – нужно обращать внимание и на юридические нюансы сделки. В случае с первичной недвижимостью – это наличие собственности на землю, разрешительной документации, послужной список застройщика, подробности о финансировании проекта. Так, необходимо проверить, не находится ли объект в ипотеке у банка или даже в залоге – и каковы гарантии застройщика на устранение возникающих «экстренных» проблем.
При покупке вторичного объекта очень важно понять причину его продажи, в особенности если дом или квартира продается со скидкой. Также нужно выяснить историю недвижимости, наличие ипотеки, залогов и других возможных обременений объекта. Столь сложные аспекты совершения сделки покупателю самостоятельно не «осилить»: он должен обратиться за помощью к надежному риэлтору, имеющему большой опыт работы на рынке конкретно взятой страны.
Страны
То, какой объект в каком государстве приобрести, зависит от множества индивидуальных факторов, – и не только предпочтений, но и уровня бюджета покупателя. Сегодня мировой рынок недвижимости очень меняется, и «вторичка» зачастую становится более доступной, чем «первичка». Из-за мирового экономического кризиса темпы строительства во многих государствах заметно снизились, и доступных новостроек возводится меньше, и перед покупателем встает широкий выбор вторичных объектов. К таким государствам относятся Кипр, Болгария, Черногория: здесь есть возможность купить хорошее вторичное жилье с приличной скидкой.
При этом не стоит забывать, что первичные объекты остаются более качественными – и нередко более перспективными, отмечают эксперты. И при равных условиях они рекомендуют отдать предпочтение надежному и качественному объекту первичного рынка, пусть и немного меньшей площади. «Вторичка» – это во многих случаях как раз «вторичный» вариант для более низких бюджетов.
Есть государства, в которых первичную недвижимость более выгодно приобретать с точки зрения налогов. К таким странам, прежде всего, относится Франция, правительство которой активно поддерживает покупателей «первички». Но именно в этом случае уместен тот самый пример, что в самых интересных и пользующихся спросом направлениях плотность застройки настолько велика (к примеру, на Лазурном Берегу), что новое строительство там практически не ведется. Существуют точечные единичные проекты, которые, по мнению экспертов рынка, зачастую имеют ряд субъективных недостатков.
При этом, при приобретении нового жилья во Франции покупатель не платит регистрационных взносов. Таким образом, он оплачивает только 2,7% вместо 7,5% за услуги нотариуса, а также на два года освобождается от уплаты налога на недвижимость. Плюс, собственник имеет возможность получить ряд налоговых льгот, если инвестирует деньги в жилье для его последующей сдачи в аренду.
По договорам купли-продажи, заключенным в период со 2 декабря 2011 по 31 декабря 2016 на Кипре, владельцы новостроек не будут оплачивать титульный сбор, если в стоимость недвижимости включен НДС. На Кипре налог на переход права собственности оплачивается только при получении титула – свидетельства о собственности. Таким образом, покупке новостройки на Кипре, пока собственник не имеет титула, он ничего не платит, и уже только через какое-то время, при его получении – вносит половину титульного сбора, поскольку оплачивался НДС. Некоторые покупатели вообще не получают титул, однако, это не всегда имеет смысл в случае перепродажи: новые собственники в большинстве своем хотят купить жилье уже с титулом.
В случае ограниченного бюджета и желания приобрести недвижимость в Чехии – эксперты рекомендуют покупать новостройку в пригороде или на окраине Праги, поскольку хорошую дешевую «вторичку» здесь найти очень сложно. С бюджетом повыше – рекомендуется вторичное жилье в центре, в районах Прага-1, Прага-2. Выбор на вторичном рынке здесь лучше, чем на первичном, хотя у жилья имеются свои характерные особенности, которые не всегда приходятся по вкусу российским покупателям. Так, эксперты отмечают, что квартиры с мансардными комнатами не пользуются спросом у наших соотечественников – а именно такие объекты зачастую представлены на «историческом» пражском рынке. Что касается «штучных» новостроек, то, как правило, лучшие варианты в них раскупаются самими чехами уже на ранних этапах.
Покупателям, давно ориентировавшимся на Черногорию и желающим приобрести здесь хорошие апартаменты или дом по минимальной цене, лучше не откладывать решение о покупке: сейчас такая возможность действительно существует – многие продают свои объекты со скидкой до 50-60%. И выбор такого вторичного жилья достаточно широк.
Аналогична ситуация и с Грецией: за период кризиса цены на жилье здесь заметно снизились, и сегодня можно приобрести интересные варианты, продающиеся на 30-40% дешевле, чем в «пиковые» докризисные годы.
То, какому типу недвижимости отдать предпочтение, полностью зависит от целей и бюджета покупателя. В целом, инвесторам, стремящимся получать доход от аренды или прибыль от перепродажи, покупка новостройки будет интереснее и выгоднее, чем «вторичка» с аналогичными параметрами, отмечают специалисты.
Расположенные в престижных локациях с развитой инфраструктурой, такие объекты в будущем будут более востребованы, поскольку рынок постоянно развивается. Новостройки за рубежом сегодня все чаще и чаще подлежат менеджменту со стороны управляющих компаний, которые в том числе осуществляют услуги по сдаче недвижимости в аренду. Эксперты рекомендуют прежде всего обращать внимание именно на такие объекты. Но и на вторичном рынке есть в продаже объекты в комплексах с управляющей компанией. Однако разницей в этом случае будет то, что при покупке на первичном рынке зачастую можно сразу получить скидку за счет последующей сдачи апартамента в аренду, а на вторичном рынке такой возможности не существует.
При покупке жилья для личного использования, прежде всего стоит отталкиваться от соотношения цена-качество объекта. И «вторичка» как раз в этом плане зачастую более интересна, чем «первичка», поскольку может быть приобретена по заметно более невысокой цене – и предоставлять ничуть не меньший уровень комфорта.
7 советов покупателям, которые не могут определиться, какой тип жилья приобретать
1. Исходите из своих потребностей, задач и бюджета. При ограниченном бюджете, с целью покупки «для себя», для сезонного отдыха можно приглядеться к «вторичке» – и приобрести объект с неплохой скидкой.
2. Не экономьтена покупке жилья за границей: более перспективный объект всегда является более ликвидным и востребованным. Поэтому лучше ориентироваться на хорошее качественное жилье, с надежной управляющей компанией и развитой инфраструктурой: его легче и сдать в аренду, и перепродать в случае необходимости.
3. Тщательно изучите документацию перед совершением сделки. Как на первичном, так и на вторичном рынке объект может оказаться не очень качественным и надежным.
4. На первичном рынке можно получить рассрочку, а вторичный объект – купить по цене, ниже рыночной. Взвесьте для себя все «за» и «против».
5. Не поддавайтесь на уговоры и обещания, действуйте строго по соображениям здравого смысла. Покупайте жилье, заглядывая вперед, оценивая реальную ситуацию на рынке недвижимости конкретно взятой страны и региона.
6. Обращайтесь к профессионалам и к независимым экспертам за конкретными рекомендациями по совершению сделки и характеристикам объекта. Без их помощи можно совершить ошибку.
7. Внимательно анализируйте всю полученную информацию и проводите собственное исследование рынка.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Юлию Титову (RENTSALE) и Наталью Завалишину (Distant Property).
