Процесс приобретения земельных участков за границей связан с большим количеством тонкостей: с одной стороны, в каждой стране существуют свои правила и ограничения, с другой – есть масса общих деталей, которые должен знать каждый инвестор; именно поэтому эта статья публикуется в двух частях: 26 апреля мы рассмотрели особенности покупки земель в разных государствах Европы, а сегодня продолжаем рассказ о странах, дополнив его общими экспертными рекомендациями.
Германия
Продажа иностранцам земельных участков в Германии никак не ограничена, поэтому этот вид инвестиций пользуется огромным успехом и стремительно развивается из года в год. Берлин, крупные города, небольшие поселения, сельская местность, курортные земли, промышленные районы – земля здесь пользуется стабильным спросом, а цены варьируются от €100 до €1000 за «квадрат» для участков с коммуникациями.
При покупке необходимо убедиться в легальности дальнейшей застройки и согласовать проект с муниципалитетом.
Так, участок площадью 1400 кв. м под строительство дома 280 кв. м в пригороде Берлина можно приобрести за €350 000, а земля площадью 830 кв. м прямо на берегу озера Халензее обойдется покупателям в €870 000. Есть и более бюджетные варианты: в 15 км от Берлина, в жилом поселке в Бранденбурге, участок 750 кв. м стоит €85 000. Для возведения офисного здания или отеля в Берлине инвесторы могут приобрести участок площадью 9000 кв. м за €2,7 млн.
Кипр
На Кипре существует ряд ограничений на покупку земли иностранцами. Возможно только приобретение земли под застройку, площадь которых не должна превышать 2 донума (около 2700 кв. м). Земли, свободные от ограничений в использовании, не могут приобретаться иностранными гражданами на Кипре. При этом для резидентов, имеющих статус ВНЖ и официально подтвердивших свое пятилетнее проживание на территории страны, число жилых объектов и земельных участков к покупке не ограничено.
Также при строительстве применяются коэффициент застройки, определяющий площадь возводимого объекта, и коэффициент покрытия, определяющий максимальную площадь участка, которую можно застроить.
Ликвидные участки имеют все коммуникации и удачно расположены по отношению к морю, транспортных развязкам, а также соответствуют планам развития района. Их стоимость колеблется от €200 до €1000 за «квадрат» в зависимости от района и характеристик земли.
Что касается сделки купли-продажи кипрских земель, для начала нужно получить разрешение на покупку участка. Для этого необходимо проверить статус земли, запросить в кадастре и реестре информацию по держателям титулов на землю, получить данные по разрешенным процентам коэффициента застройки и покрытия, а также – высотности возводящегося здания.
Приобрести участок неподалеку от моря под жилую застройку в районе Гермасойя Вилладж, Лимассол, площадью 568 кв. м, можно за €195 000. Участок 680 кв. м в деревне Тсада с панорамным видом на Пафос и море, обойдется покупателю в €183 000. А сельскохозяйственные земли в деревне Пейя, район Святого Георгия, площадью 16 400 кв. м, стоят €1,350 млн.
В Испании не существует ограничений на приобретение земельных участков иностранцами. Они могут зарегистрировать земли как на физическое, так и юридическое лицо. Но, как и в любой стране, здесь существует свой ряд тонкостей. Прежде всего это назначение и соответствующие типы участков: городские земли, лежащие в черте города, снабженные коммуникациями и застраиваемые только с разрешения местной администрации, урбанизируемые земли, которые лежат в пригородах и застройка которых осуществляется по принципу городских, а также сельскохозяйственные земли (рустика).
Как и в других государствах, сельскохозяйственные земли предназначены исключительно для ведения сельского хозяйства – и строительство объектов на них запрещено. Также не разрешается застраивать участки, расположенные менее чем в 100 метрах от береговой линии и те, что представляют археологическую ценность. Согласно закону Ley de Costas, принятому в 1988 году, прибрежные территории Испании принадлежат государству.
Перед осуществлением сделки инвестор должен выяснить категорию участка, разрешенный коэффициент застройки, этажность (как правило, не выше трех этажей) и т.д. Строительство возможно только при наличии специального разрешения местных властей. Как и везде, стоимость зависит от местоположения и качественных характеристик участка и колеблется от €50 до €1800 за квадратный метр.
Так, участок в популярной урбанизации Altea Hills на Коста-Бланке, площадью 1590 кв. м обойдется покупателю в €137 000. Участок для строительства виллы 425 кв. м, лежащая на холме и открывающая вид на море в Ллорет-де-Маре, площадью 1150 кв. м, продается за €230 000. Роскошные земли на Коста-де-Валенсии с виноградниками, действующей винодельней, пастбищами, работающим рестораном, площадью 850 Га станет интересной инвестицией и потребует вложений в размере €25 млн.
Тонкости покупки земли за границей
Главный вопрос, который должен задать себе покупатель, планирующий приобрести землю за границей, – с какой целью он планирует осуществить эту сделку. Как правило, отмечают эксперты, такой шаг оправдан в случае организации бизнеса и строительства коммерческих площадей, что же касается частных жилых строений – то в большинстве случаев выгоднее приобрести уже готовый дом. Безусловно, если бюджет инвестора не имеет ограничений, то строительство дачного комплекса, виллы или поместья, спроектированного исключительно «под себя» по эксклюзивному дизайн-проекту – это настоящая мечта, которую нужно непременно воплотить в жизнь.
Выбирая страну для приобретения земель, нужно быть хорошо знакомым с ее законодательством, поскольку не все государства позволяют иностранцам право претендовать на владение их территорией. Это, в том числе, обусловлено и политическим фактором: таким образом страны сохраняют свой «суверенитет». Ограничивая площади владений определенными районами, вводя квоты или вовсе запрещая покупку физическим лицам, они лимитируют присутствие иностранцев на рынке. С такими ограничениями инвесторам придется столкнуться в Швейцарии, ОАЭ, Австрии и даже Болгарии. В Таиланде, к примеру, физические лица землю могут только взять в долгосрочную аренду, при этом покупка здания, стоящего на ней, – абсолютно легальна.
Назначение земель, которые планирует приобрести иностранец, также влияет на то, насколько сложно (или просто) будет провести сделку. Как правило, покупка сельскохозяйственного участка связана с более объемным пакетом документов, которые придется собрать покупателю. И, напротив, покупка участка под коммерческое строительство – самый распространенный вариант – наиболее прозрачна и проста. Тем не менее, каждый участок необходимо проверить на законность дальнейшей застройки и согласовать ее с местной администрацией. Помимо назначения земель, необходимо учитывать и коэффициент застройки, который определяет как площадь объекта, так и процентное соотношение свободной и застроенной земли на участке.
Одним из самых перспективных направлений для покупки земель под застройку эксперты называют Германию. Большой популярностью пользуется и рынок земли Черногории, на котором, однако, нужно очень тщательно проверять кадастровые документы и право собственности. Чехия, а также соседняя с Россией Финляндия, открывают широкие возможности для инвесторов, имеющих четкий план по «строительству» бизнеса или возведению дома по индивидуальному проекту.
Даже уже определившись со страной, выбор конкретной местности, в которой расположен участок, является огромной работой, от которой во многом зависит успех предприятия. Нужно обязательно учитывать общую инфрастуру данного района и ее «соответствие» поставленным целям, а также такие природные и топографические факторы, как перепады высот, наличие грунтовых вод, химический состав почвы и ее каменистость (важно при ведении сельскохозяйственной деятельности), затопляемость или заболоченность местности (актуальный аспект в чешской действительности), повышение уровня влажности во время дождей и схода снегов, передвижение воздушных масс с производств или влияние сельскохозяйственных и промышленных работ на качество воздуха. Самостоятельно выбрать участок, который полностью бы соответствовал всем требованиям, очень непросто. Нужно обязательно привлекать профессионального риэлтора.
Что касается стоимости покупки земли, то, как правило, она будет дешевле, в среднем на 30%, уже готового объекта с прилегающей территорией. Хотя эксперты рынка недвижимости Черногории отмечают, что это правило не всегда работает для их страны – и зачастую бывает выгоднее именно построить новый дом, не купить уже готовый. На ценообразование участков земли влияют такие факторы как престижность местности, наличие коммуникаций, расположение по отношению к крупным населенным пунктам или столицам областей, побережью или курортным (торговым, промышленным) зонам, плотность застройки, топографические характеристики участка.
Покупкойземель под застройку специалисты рынка рекомендуют заниматься тем, кто уже имел опыт осуществления строительных проектов. Также нужно быть готовыми к высоким европейским ценам на строительные материалы и услуги подрядчиков. Без участия управляющей компании, а также проверенного риэлторского агентства, которое поможет найти не обремененный обязательствами участок, расположенный в «правильном месте», в этом деле просто не обойтись.
Подход к тому, кто будет осуществлять застройку и контроль, особенно если речь идет о жилом помещении, – сугубо индивидуальный, отмечают эксперты. К примеру, в Финляндии, в большинстве случаев счастливые обладатели участков на озерных и морском побережьях обращаются к финским компаниям – производителям домов, совместно с ними разрабатывают концепцию жилища, частично видоизменяя типовые планировочные решения, и заключают договоры на строительство «под ключ». Другие собственники обращаются в архитектурно-дизайнерские бюро, разрабатывающие проект дома, а затем определяется с подрядчиком на выполнение строительных работ. Есть и такие покупатели, которые разрабатывают проект самостоятельно, а затем ищут строителей, способных воплотить все в конкретно взятом ландшафте. Также существуют разные возможности осуществления технадзора строительства. Однако следует отметить, что компаниям, работающим на местном рынке, гораздо проще создать проект построек, исходя из строительных требований муниципалитета, с которыми они хорошо знакомы. И это правило действует абсолютно для любой страны.
Несколько советов инвесторам, подумывающим о покупке земли за границей
Обязательно прибегайте к услугам надежной риэлторской компании, детально знающей тонкости законодательства и рынка в поиске участка и осуществлении сделки.
Не подвергайтесь влиянию неправдоподобно выгодных предложений, ведь слишком низкая стоимость может говорить о фактической непригодности или наличии обременений земель.
Узнайте о планах местных властей (строительство дорог, автострад и т.д.), которые могут в будущем повлиять на запланированный к строительству проект. В этом вам поможет проверенный риэлтор.
Определите возможные риски от природных и метеорологических условий. Старайтесь не приобретать землю на «территории риска».
Не осуществляйте застройку без наличия полного пакета всех разрешительных документов муниципалитета.
Первая часть статьи, в которой мы рассказывали об особенностях покупки земельных участков в Финляндии, Чехии, Черногории, Болгарии и Греции была опубликована на нашем портале во вторник 26 апреля 2016 года.
HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Анну Шалыгину (VK Real s.r.o.), Наталию Ковалеву (Real Estate Services), Максима Песочинского (Корпорация «Адвекс. Недвижимость») и Богдана Мичуновича (The Best Way).
