Одним из самых романтичных видов зарубежной недвижимости однозначно являются исторические виллы в Италии: изысканная архитектура, просторные площади, захватывающие дух интерьеры, роскошные сады и, конечно, фантастическая природа, на лоне которой они расположены, традиционно привлекают иностранных покупателей. Для чего – и как можно приобрести столь уникальные объекты, рассмотрим в этой статье.
Коротко о главном
Уже само понятие исторических вилл сразу же ассоциируется с Италией. Здесь это преимущественно здания XIII-XVII веков постройки, одна мысль о которых вызывает целый ряд совершенно справедливых ассоциаций: теплый ароматный воздух, живописная местность, неспешные обеды на лоне природы, прекрасная еда и вино, размеренный образ жизни, музыка итальянского языка и много солнца.
Изысканная архитектура, роскошь интерьеров, старинные сады и щедрые виноградники, богатая фамильная история вилл – вот что прежде всего вызывает интерес у иностранцев, со стороны которых на такие объекты наблюдается традиционно стабильный спрос. В своем большинстве такие объекты продают зажиточные итальянцы, которым недвижимость перешла по наследству от родственников, и которые в данный момент не могут ее содержать должным образом… Или считают более выгодной покупку апартаментов в центре города.
Приобрести старинную виллу в Италии иностранным гражданам совсем не сложно. Главное найти надежное агентство, специалисты которого помогут выбрать правильный объект, проконсультируют по всем вопросам – и помогут пройти через все этапы заключения сделки. Поскольку исторические виллы – это не совсем обычный объект на рынке недвижимости, еще до совершения покупки нотариус должен зачитать потенциальному покупателю договор, в котором будут обозначены все детали будущего владения старинным поместьем.
Тонкости покупки
Рынок исторических вилл в Италии относится к премиальному сегменту, сумма сделки на нем составляет не менее €1 млн за виллу, требующую реновации. Этот рыночный сегмент не сильно поддался мировому финансовому кризису, в том числе и потому, что иностранцы по-прежнему активно инвестируют в недвижимость класса «люкс». Но в целом цены снизились, поэтому сегодняшний момент эксперты называют максимально выгодным для покупки.
При выборе объекта потенциальному покупателю стоит иметь в виду тот факт, что некоторые виллы в Италии причислены к памятникам архитектуры и истории, охраняемым государством. Таких палаццо в Италии немного, порядка сотни. Статус исторического здания, равно как и все данные об объекте, отмечены в кадастре, который действует в стране еще со времен римского права. Агент поможет узнать историю здания, включая всех предыдущих владельцев и наличие ограничений.
Если выбранная вилла имеет статус исторического объекта, охраняемого государством, то это может налагать ряд «обременений» на владельца. Так, власти могут обязать собственника предоставлять доступ к части своих владений для посещения экскурсий. Это может быть всего одна комната исторического здания: и визиты туристов будут строго оговариваться муниципалитетом и / или государственными властями. «Неприкосновенными» могут также являться фасады или внутренние помещения, представляющие особенную историческую ценность: их внешний вид владелец изменить не сможет.
Но виллы, имеющие историческое значение для государства, могут иметь не только ограничения, но и ряд преимуществ для владельцев. Прежде всего – это освобождение от уплаты налогов на длительный срок (до 25 лет). А также – в ряде случаев приоритетность в получении кредита. Нерезидентам на такие внушительные инвестиционные проекты дают льготную ставку, которая может составлять всего 1%.
Цели покупки
Исторические виллы приобретают как для того, чтобы стать частью этого поистине эксклюзивного образа жизни, так и для того чтобы дарить его другим, открыв здесь свой бизнес. Одни виллы являются роскошными палаццо, блеск которых был бережно сохранен в веках, другие же требуют серьезной реновации. Эксперты считают такую инвестицию более чем оправданной: особенно, если объект находится в популярном туристическом регионе, к которым относятся северная часть Эмилии- Романьи, Тоскана, Флоренция и ее пригороды, Лукка, Рим.
В большинстве случаев для ведения бизнеса, а также агротуризма, популярного среди европейских гостей Италии, виллы разделяют на апартаменты и сдают посуточно в качестве B&B. Или же – предоставляют в аренду всю виллу целиком для больших семей и компаний, которые останавливаются здесь примерно на неделю в пик сезона. Кстати, при таком использовании можно заметно снизить расходы на содержание виллы и обслуживающий персонал.
Туристы сегодня зачастую отдают предпочтение именно отдыху в старинных фамильных поместьях, поскольку для знакомства с Флоренцией, Римом или Сиеной им вовсе не обязательно останавливаться в тесных городских отелях. Намного приятнее взять в аренду автомобиль и поселиться на прекрасной вилле с богатой историей, учитывая тот факт, что до любого из больших городов можно доехать всего за час-полтора. При полной заполняемости и грамотном ведении дел можно говорить о хорошей ликвидности такого бизнеса. В данный момент несомненным преимуществом для российских инвесторов является получение дохода в евро.
Как выбрать идеальную виллу
Прежде всего, потенциальному покупателю стоит определиться с целью покупки: будет вилла покупаться в качестве «второго дома» или для ведения бизнеса. Исходя из этого стоит выбирать ее расположение. Большинство старинных вилл находятся за городом, и порой расстояние до ближайшего населенного пункта может составлять 10 км и более. К тому же, для большей уединенности и приватности, в прежние времена их строили в отдаленных местах, к которым нередко нужно добираться по грунтовым дорогам, может быть, даже с подъемом. Потенциальному покупателю стоит понять, готов ли он к таким «трудностям».
Также нужно заранее учитывать, что практически все виллы имеют огромную жилую площадь, порой составляющую тысячи «квадратов», равно как и внушительную территорию, достигающую нескольких гектаров, которая требует серьезного ухода. Можно заранее поинтересоваться у предыдущих владельцев, сколько средств у них уходило на оплату коммунальных услуг, налогов, зарплаты персонала, чтобы «прикинуть» годовой бюджет на содержание своего эксклюзивного объекта.
Процесс приобретения исторической виллы начинается с того, что агент детально знакомится с требованиями, вкусами и предпочтениями будущего владельца. Ему будет предложено несколько вариантов для просмотра, при этом эксперты отмечают, что одной поездки в Италию для принятия окончательного решения может оказаться недостаточно. Они рекомендуют для начала хорошо узнать местность, прочувствовать ее, арендовать жилье на время и пожить бок-о-бок с местным населением. Только можно понять, действительно ли желание поселиться именно здесь оправданно. Особенно «тестовый режим» важен для тех, кто планирует поселиться в Италии надолго.
Реновация исторических вилл
Для проведения реновации эксперты рекомендуют обращаться за помощью к местным специалистам, поскольку они досконально знакомы со всей спецификой процесса. К примеру, если вилла является историческим достоянием, то при ее реконструкции должны быть использованы только материалы определенного качества. Все работы должны иметь официальное разрешение от местного муниципалитета, все проекты должны быть подготовлены только уполномоченными архитекторами. А вот уже для оформления интерьера можно пригласить дизайнера самостоятельно – или, при наличии сил и желания, заняться декором собственными силами.
Что касается финансовой стороны, то здесь все относительно и зависит от деталей будущего ремонта. В среднем реконструкция старинной виллы практически «с нуля» обходится в сумму €1500 за квадратный метр.
Цены
В целом, в зависимости от региона, стоимость исторической виллы будет составлять от €1 млн за объект, однозначно требующий реновации. Если вилла приобретается с целью отдыха или для переезда на ПМЖ, покупатель должен быть готов инвестировать в нее сумму от €2-2,5 млн. К примеру, исторический отель на 17 номеров, датированный XIII веком и расположенный неподалеку от Флоренции, обойдется в €4,5 млн. Помимо роскошных номеров и сада здесь будет собственная винодельня и мельница.
Наиболее престижными регионами Италии считаются Тоскана, пригород Флоренции, Сиена, Лукка, Лигурия, Сицилия. Здесь цены могут достигать €25 млн и выше. В последнее время возросло количество запросов на старинные виллы на холмах Умбрии, так как по красоте пейзажей она не уступает нашумевшей Тоскане, а цены на недвижимость – на 10-15% ниже. Ближе к югу цены на недвижимость – на порядок ниже, чем на севере, равно как и уровень жизни населения.
Особенности содержания вилл
Если владения будут использоваться только для отдыха, то специалисты рекомендуют нанять смотрителя – человека, который будет либо жить на вилле, либо периодически посещать ее с «проверкой». Заодно он может подготовить дом и территорию к приезду владельцев, вызвать уборщицу или садовника, сделать необходимые закупки. Покупателю стоит иметь в виду, что значительная часть расходов будет уходить на содержание сада. Чем меньше территория виллы, тем меньше и сумма поддержание ее в должном виде. Но в целом эксперты отмечают, что годовое содержание исторической виллы обойдется владельцу примерно в 1% от ее стоимости. То есть для виллы за €5 млн эта сумма составит €50 000 в год. Перед покупкой стоит однозначно взвесить целесообразность такой инвестиции. Самостоятельно менеджмент такого объекта совершить фактически невозможно: для грамотного подбора персонала и управления виллой стоит однозначно обратиться в агентство недвижимости, которое помогало с покупкой и осуществлением сделки.
Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке исторической виллы в Италии
1. Прежде всего – для поиска исторической виллы и совершения сделки обращайтесь к проверенному агентству недвижимости, имеющему хорошую репутацию и серьезно зарекомендовавшему себя на рынке. Оно поможет «поднять» все документы по истории объекта, узнать наличие возможных ограничений, претендентов среди наследников бывших владельцев и т. д. Для содержания виллы нужно обязательно подобрать надежную управляющую компанию и оговорить все детали менеджмента объекта в договоре.
2. Выбирайте правильный регион. Учитывайте тот факт, что в будущем вы можете захотеть трансформировать свою виллу в объект для агротуризма. Сразу же ищете место, максимально привлекательное для иностранных гостей – и удобное с точки зрения транспортной доступности, инфраструктуры и наличия всех необходимых сервисов.
3. «Прочувствуйте» Италию. Перед покупкой виллы для себя некоторое время поживите в выбранном регионе. Понаблюдайте за жизнью местного населения, узнайте, действительно ли вам подходит это место.
4. Получите общее представление о ситуации на рынке недвижимости в Италии. Цены ряда объектов могут совершенно не соответствовать действительности. И особенно осторожными нужно быть, когда речь идет об элитных виллах, заявленная стоимость которых может оказаться на несколько миллионов выше реальной. Вы должны четко понимать, за что отдаете каждую тысячу евро. Также опасение должны вызывать слишком дешевые объекты, к примеру, цена которых оказывается на 30-40% ниже рыночной.
5. При реставрации виллы обращайтесь за помощью к местным специалистам с обширным портфолио, доступным в Интернете. В этом помогут итальянские агентства недвижимости, у которых есть проверенная сеть партнеров: юристов, архитекторов, инженеров, строителей, сантехников, электриков, дизайнеров интерьера и других профессионалов. Они лучше знают специфику региона и имеют большой опыт работы в своей сфере.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Юлию Шаренко (Great Estate Immobiliare) и Екатерину Елизарову (Palazzo Estate S.R.L).
photocredits: palazzo estate s.r.l / great estate immobiliare
