Расположенная совсем неподалеку от России, Белоруссия располагает обширным рынком недвижимости, цены на которую за последние годы снизились на внушительные 40-50%; этот фактор, равно как и близость менталитета, отсутствие языкового барьера, хорошая экология и более низкие цены на жизнь делают покупку жилья здесь интересной для россиян, жаждущих перемен.
География и не только
Как правило, когда мы говорим о зарубежной недвижимости, первыми приходят на ум государства Западной и Восточной Европы, США, или, наконец, Юго-Восточной Азии. Однако зарубежье может быть «представлено» и намного более близкими нам странами – как географически, так и исторически. И весьма интересным выбором для россиян сегодня становится Республика Беларусь – бывшая «сестра» России во времена СССР.
Столицу Беларуси от Москвы отделяет всего 720 км, которые без труда можно преодолеть на самолете, поезде, автобусе или автомобиле. К счастью, для посещения этой страны, расположенной в самом центре Европы, россиянам визы не нужны. Здесь знакомая нам архитектура с типовыми зданиями советских времен соседствует с современными новостройками, природа и климат – не контрастируют с российскими реалиями, а отсылки к совместному прошлому, когда Беларусь была одной из республик Советского союза, встречаются на каждом шагу. Например, и по сей день памятники и монументы Ленину есть в каждом белорусском городе, равно как и в каждом городе республики есть улица, носящая имя вождя Октябрьской революции.
Республика Беларусь – самое крупное европейское государство, не имеющее выхода ни к морю, ни к океану, однако страну пронизывает несколько крупных, в том числе и судоходных рек: Днепр, Березина, Припять, Неман – всего на территории республики более 20 000 рек и около 11 000 озер, поэтому жители и гости Беларуси не испытывают проблем из-за географической замкнутости внутри материка.
Как добраться
Самый быстрый, но не самый бюджетный способ добраться из России в Беларусь – самолетом. Самый дешевый билет по маршруту Москва-Минск-Москва обойдется в 8200 рублей. Чуть дороже будет стоить перелет из Санкт-Петербурга – от 9350 рублей в оба конца. Всего в Беларуси шесть международных аэропортов, но прямые рейсы из российских городов («ЮТэйр», «Белавиа», «Аэрофлот» и S7 Airlines) принимает только Национальный аэропорт «Минск».
Добраться до Беларуси на поезде не составит большого труда, благо РЖД располагает рядом необходимых маршрутов, причем не только из Москвы и Санкт-Петербурга. Например, поезд Москва-Брест курсирует через день на круглогодичной основе, а доехать в Брест из Петербурга или добраться из Москвы в Минск можно по определенным датам. Также беспересадочные и прицепные вагоны связывают российские города Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Псков и Новосибирск с Брестом, Могилевом и Минском. Стоимость билетов в купейном вагоне часто сопоставима с ценой на авиаперелет. Так, билет Москва-Минск в плацкартном вагоне стоит от 2000 рублей, а в купейном – 4100-4500 рублей. Поездка из Новосибирска в Минск обойдется от 10 000 (плацкарт) до 20 000 рублей (купе).
За 1500 рублей и 10-11 часов можно добраться автобусом из Москвы (Щелковский автовокзал) в Минск.
Доехать на автомобиле по тому же маршруту можно за 8-10 часов – этому способствует отсутствие таможни и отличное дорожное покрытие на трассах.
Почему Беларусь
Пожалуй, одним из главных преимуществ для инвесторов является отсутствие языкового барьера – русский здесь является одним из двух официальных языков, второй государственный язык, белорусский, фонетически почти не отличается от русского языка.
Ситуация на рынке недвижимости
За последние пару лет цены на жилье в Беларуси упали на 40-50%. Низкая покупательная способность местного населения, высокие ставки банковских кредитов на жилье, превышение предложения над спросом стали, безусловно, негативным явлением для продавцов, однако покупатели, в том числе и иностранные инвесторы, получили уникальную возможность совершить выгодную сделку.
Колебание цен на недвижимость еще раз подтверждает, насколько связаны экономики Беларуси и России. Так, тенденции московского рынка недвижимости зеркально повторяются в Минске, но с опозданием на четыре-шесть месяцев. Затем эти изменения отражаются на стоимости жилья в белорусской провинции. Лишним доказательством взаимосвязи служат результаты 2015 года, когда цены на недвижимость в среднем по стране упали почти на четверть. В более широком временном диапазоне наглядно видно, что понижательная динамика наметилась давно. Так, в начале 2014 года цены на квартиры и дома в центре Минска составляли $1500-2500 за кв. м, а уже к середине 2016 года цена в $800-1300 за «квадрат» считалась потолком столичного рынка.
Эксперты утверждают, что нынешняя стоимость жилья в Минске достигла девятилетнего минимума, но, несмотря на рекордно низкие цены, далеко не каждый белорус может себе позволить отдельное жилье. При средней стоимости двухкомнатной квартиры в Минске на уровне $55 000-60 000, средняя зарплата столичного жителя варьируется в пределах $500 в месяц. Из-за низкого уровня доходов единственным вариантом для реализации мечты о собственном жилье мог бы стать банковский кредит на жилье (аналог ипотеки, хотя такого понятия на белорусском рынке недвижимости нет), но ставки по кредиту от 30-35% годовых делают эту мечту либо крайне невыгодной, либо вовсе несбыточной.
В целом эксперты сходятся во мнении, что на рынке хоть и преобладают понижающиеся тенденции – начиная с марта 2016 года, на рынке жилья наблюдалось оживление, к июлю спрос начал падать, а в сентябре по сравнению с августом спрос на квартиры уменьшился на 18% – тем не менее называть ситуацию негативной нельзя. Объекты как эконом, так и элитного класса долго не могут найти нового владельца только при условии неадекватного соотношения цены и качества.
Основной портрет рынка белорусской недвижимости последних лет выглядит следующим образом: одновременное снижение экономики, покупательной способности и цен на жилье, особенно в областных центрах, практически уравняли цены двухкомнатных квартир вторичного рынка с «трешками». Продавец в сложившейся ситуации, конечно, проигрывает, но, в то же время, за аналогичную стоимость покупатель может себе позволить жилье большей площади, чем, к примеру, год назад.
При этом состоятельные белорусы и гости из других государств вполне избалованы выбором: дизайнерские апартаменты можно купить в Минске и других городах, равно как и «заказать» современный дом по индивидуальному дизайну. Все зависит исключительно от бюджета.
Районы, привлекательные для инвестиций
При покупке недвижимости в другой стране, и Республика Беларусь тут не исключение, инвесторы, как правило, отдают предпочтение столичным объектам. В пользу этого решения выступает и транспортная доступность, и максимально широкий выбор объектов, и развитая социальная инфраструктура. Однако и цены на жилье в столице выше, чем в крупных городах периферийной части страны. Помимо Минска спросом, в частности, у россиян, пользуется недвижимость в областных городах: в Бресте, Гомеле, Гродно, в Могилеве и Витебске.
Минск – город-герой, столица, самый экономически развитый город страны, где сосредоточена большая часть промышленных предприятий и учебных заведений. Это город-сад, пятая часть которого отдана под цветники и клумбы, парки и скверы. Летом здесь высаживают столько цветов, что суммарно занимаемая ими площадь эквивалентна десяти футбольным полям. Неудивительно, что Минский ботанический сад, расположенный на 96 гектарах, является третьим по площади в Европе. Благодаря обилию зелени и фонтанов, а их в городе насчитывается более сотни, даже в самый знойный летний день в Минске не бывает душной жары.
Территориально город делится на девять районов, однако застройка практически всех районов, как и в Москве, по большей части ведется точечно и бессистемно. Новостройки из стекла и бетона в центральном районе соседствуют с ветхими постройками спальных районов белорусской столицы.
Однокомнатные квартиры в старом жилом фонде (малоэтажные дома советской эпохи) стоят от $33 000, тогда как стоимость новостройки бизнес-класса может доходить до $100 000 за «однушку». В среднем «первичка» в Минске продается за $1050/1 кв. м (однокомнатные предлагаются по цене $1075, «двушки» и «трешки» по $1047 и $1029 за кв. м соответственно), а качественные объекты вторичного рынка меняют собственника по цене около $1200 за квадратный метр. Самые дорогие, элитные квартиры Минска сосредоточены в центре города, в районе Национальной Библиотеки и на самой протяженной улице Беларуси, проспекте Независимости. В этом районе, несмотря на плотную застройку, ведется строительство уникального микрорайона «Маяк Минска», который, за развитую инфраструктуру, прозвали «городом в городе». Помимо жилых домов разной этажности, здесь планируют построить огромный торгово-развлекательный комплекс и офисный центр, школу, детские сады и аквапарк. Один «квадрат» в «Маяке Минска» стоит от $1000.
Брест – город, известный, прежде всего, своей крепостью, вместил на своей территории много других достопримечательностей, способных поразить даже искушенных туристов. Изумительные церкви и соборы с богатой историей, музеи с уникальными и редкими экспонатами, памятники войны и прекрасные городские скульптуры – приграничный город на берегах Западного Буга не перестает удивлять.
Благодаря развитой промышленности и довольно низкому уровню безработицы, интерес к недвижимости Бреста по большей части прирастает со стороны национальных, внутренних инвесторов. Зарубежных покупателей, в частности, россиян, Брест привлекает с точки зрения исторических мест и памятников времен Великой Отечественной войны. На сегодняшний день туристов в городе в 1,5 раза больше, чем местных жителей, а в течение ближайших трех лет городские власти планируют увеличить туристический поток до 2 млн человек в год. Эти факторы позволяют надеяться, что недвижимость в Бресте будет интересна в первую очередь с инвестиционной точки зрения.
В городе активно ведется строительство, причем как многоквартирных жилых домов, так и малоэтажных коттеджных поселков, а сам строительный сектор характеризуется присутствием надежных государственных и частных застройщиков. На сегодняшний день 1 кв. м недвижимости Бреста в среднем стоит $750, покупка жилья на стадии строительства значительно сэкономит бюджет – новостройки в Ленинском районе города стоят от $574 за «квадрат». Коттеджи в экологически чистом районе Вычулки-Ямно также вписываются в усредненную статистику – $600-800/1 кв. м. Однокомнатная квартира на вторичном рынке в Московском или Ленинском районе стоит около $35 000. В спальных районах аналогичный объект, но уже более старого жилого фонда продается за $22 000-27 000.
Гомель – город, утопающий в зелени; один из старейших городов Беларуси, первое поселение которого восходит к концу 1 тысячелетия до н.э. В наши дни Гомель – крупный промышленный центр, и второй по численности населения город после Минска. Гомель может похвастаться многочисленными достопримечательностями – памятными вехами в своей долгой и богатой истории. Уникальным местом города, где любят проводить время как туристы, так и гомельчане, является дворцово-парковый ансамбль – один из старейших и наиболее значимых музеев в Беларуси.
На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в новостройках и на вторичном рынке Гомеля колеблется у отметки $620, хотя годом ранее, в октябре 2015 года, 1 кв. м стоил здесь $800. Однокомнатную квартиру (почти 50 кв. м) с видом на Волотовское озеро в элитной новостройке центрального района города можно приобрести за $33 900. «Однушка» (Советский район) в панельном доме 1985 года постройки стоит $20 000. Стать владельцем современного таунхауса (135 кв. м) в Новобелицком районе можно за $67 500.
Гродно. Этот город на берегу реки Неман поражает разнообразием исторического и культурного наследия. Расположенный на границе с Польшей, Гродно был одним из центральных городов в истории Великого княжества Литовского и Речи Посполитой, что оставило следы не только на судьбе, но и на внешнем облике города. К счастью, разрушения Великой Отечественной войны не коснулись Гродно в такой степени, как другие белорусские города, поэтому в настоящее время мы имеем возможность наслаждаться и любоваться старейшими памятниками истории. На сегодняшний день, Гродно, расположенный неподалеку от границ Польши и Литвы, считается одним из самых европейских городов Беларуси, что неудивительно, учитывая, что еще к началу Второй мировой войны город входил в состав Польши.
Административно Гродно разделен на два района, Октябрьский и Ленинский, которые, в свою очередь подразделяются на микрорайоны. Основная застройка новыми жилыми домами ведется в Девятовке, Ольшанке и районе Вешневец, здесь 1 «квадрат» стоит $1000-1200, при этом цены на вторичном рынке куда более демократичные – $500-600/1 кв. м. В результате такого дисбаланса однокомнатные квартиры новой планировки могут быть дороже «двушек» старого жилого фонда. Ситуация на рынке недвижимости Гродно такова, что стоимость одно- от двухкомнатных квартир на вторичном рынке может отличаться на $5000 ($20 000-21 000 за квартиру с одной комнатой и $25 000-26 000 за двухкомнатную квартиру.) Цены на квартиры чешской планировки стартуют от $33 000, а жилье в новостройках – от $40 000.
Могилев – город на Днепре и один из старейших городов Беларуси. Могилев – последняя столица Российской империи и поле для многих сражений Второй мировой войны. К счастью, городу удалось сохранить уникальные памятники истории и архитектуры, хотя многие из них были разрушены уже в послевоенное время. Здесь хорошо развита транспортная инфраструктура, есть множество спортивных секций, а по уровню оснащенности торговым центрами Могилев уверенно догоняет Минск. Совокупность этих факторов, а также географическая близость к российской границе делают недвижимость в Могилеве популярной в глазах как белорусских, так и российских покупателей.
На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м жилья зафиксирована на уровне $615. За последний год спрос здесь сместился с новостроек в сторону бюджетной «вторички», а избыток предложения и слабый спрос позволили покупателю доминировать на рынке, как, впрочем, и в большинстве городов Буларуси. Сегодня, однокомнатную квартиру улучшенной планировки с хорошим ремонтом можно купить за $22 000, в то время как еще год назад объект с аналогичными характеристиками продавался за $30 000-33 000. Новостройки в Октябрьском или Ленинском районе города стоят около $28 000 за однокомнатную квартиру.
Витебск – еще один из ряда старейших городов Беларуси, в котором, несомненно, можно найти многочисленные памятники, отсылающие к разным периодам истории города. Помимо храмов и церквей, музеев и амфитеатра, в Витебске находится самая большая площадь республики, Площадь Победы, с монументом, вечным огнем, четырьмя фонтанами, двумя огромными экранами и сценой. Административно город разделен на три района: Октябрьский, Железнодорожный и Первомайский. Именно в последнем самым активным образом ведется строительство нового жилья, в то время как жилой фонд Железнодорожного района формирует типовая застройка советских времен.
На данный момент средняя стоимость «квадрата» в Витебске составляет $590, при этом по итогам первого полугодия 2016 года город стал лидером по падению цен на вторичное жилье – в этом сегменте стоимость кв. м опустилась до $500. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры начинается с отметки в $15 000, «хрущевка» стоит около $18 000, а «однушку» в панельном доме можно купить за $21 000-22 000. Приобрести жилье в новостройке на стадии строительства можно по цене от $520/1 кв. м.
Рекомендации по покупке
Россиян, ведущих бизнес с белорусскими или европейскими партнерами, скорей всего заинтересует недвижимость в приграничных районах или в столице. Также в крупных областных городах, расположенных у границ (Витебске, Гомеле, Могилеве) приобретают жилье этнические белорусы, проживавшие некоторое время в России.
Приобретать недвижимость с целью инвестиций имеет смысл в туристически развитых районах, в первую очередь это Минск и Брест, причем эксперты рекомендуют обращать внимание на исторические центры этих городов.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Рассохова Игоря Васильевича (Агентство недвижимости «Час-Пик») и Радченко Нила Александровича (Агентство «ИнформПрогноз»).
photocredits: flickr / дмитрий кругляк
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru
Какими бы прогрессивными ни были современные технологии строительства и архитектуры, деревянные дома продолжают оставаться классикой,…
Приобретение недвижимости в Турции сегодня стало самым популярным направлением среди россиян, если речь идет о…
Жилье у воды востребовано практически в любой стране – будь то квадратные метры неподалеку от…
Уже не первое десятилетие в русскоязычной сфере недвижимости царит такой тип жилья, как шале, особенно…
Еще несколько лет назад на рынке недвижимости особую популярность имели таунхаусы, то сегодня все чаще…
После активного увлечения россиянами покупкой недвижимости в странах Европы наступила эпоха поиска нестандартных решений для…