Обзор рынка недвижимости Малайзии

Яркая, мультикультурная, с внушительным количеством интересных достопримечательностей, Малайзия является стремительно развивающимся направлением для покупки недвижимости; сегодня здесь появляются перспективные объекты для инвестиций, а цены пока – на порядок ниже других ключевых стран Юго-Восточной Азии.

География и не только

Малайзия – живописное, самобытное государство Юго-Восточной Азии. Северная часть страны лежит на полуострове Малакка, граничащем с Таиландом и Мьянмой, а южная – расположена на третьем по величине в мире острове Калимантан (или Борнео), где также находятся Индонезия и Бруней. Кстати, это единственный морской остров, принадлежащий сразу трем государствам. Разделяет материковую и островную части страны Южно-Китайское море. На юге государство соединяется узкой дамбой с Сингапуром, а также имеет морские границы с Вьетнамом и Филиппинами. Полуостровная Малайзия отделена от острова Суматра Малаккским проливом – одним из важнейших морских путей в мире. А мыс Пиай на южной оконечности полуострова Малакка является самой южной точкой всей континентальной Евразии.

В этой мусульманской стране постоянно проживает около 20 национальностей, что сказывается на необыкновенно «мультикультурном» образе жизни Малайзии. Сверкающие небоскребы столицы сменяются аутентичными деревянными постройками небольших поселений, городские индустриальные пляжи – роскошным белым песком эксклюзивного Борнео, а китайские чайные соседствуют с роскошными индийскими ресторанами.

Аутентичная культура здешних земель уходит корнями в традиции коренных народов, проживавших здесь еще до прихода малайцев – народности, заселяющей сегодня этот регион. В период между 2500-1000 г. до н. э. сюда также переселилось большое количество китайцев, проживавших на юге Поднебесной.

В начале нашей эры, благодаря расцвету торговли на востоке, Малаккский пролив стал идеальным местом для встречи индийских и китайских купцов. Индийские торговые корабли приплывали сюда с юго-западными, а китайские – с северо-восточными ветрами. И те и другие задерживались на некоторое время в проливе, а с изменением направления ветра отправлялись назад. Поэтому значительную роль в формировании культуры Малайзии сыграли жители Китая, Индии, а также Персии и Арабских стран. А впоследствии – и Великобритании (в70-х годах XIX столетия она вступила в колониальное владение Малайзией).

Административно Малайзия разделена на 13 штатов, 11 из которых находятся на полуострове Малакка, а еще два штата и одна федеральная территория – на острове Калимантан. Национальной валютой является малазийский ринггит (MYR). 1 доллар США равен 3,9 малазийских ринггитов, курс к рублю – MYR 0,059.

Как добраться

В стране шесть международных аэропортов, главным из которых является Kuala Lumpur International Airport (KLIA) в Сепанге, штат Селангор. Основные перелеты по региону осуществляют авиакомпания Malaysia Airlines и бюджетная AirAsia.

Регулярных перелетов из Москвы в Куала-Лумпур не существует, но на майские праздники и в Новый год из Москвы, а также Екатеринбурга и Новосибирска в столицу Малайзии летают чартеры. Средняя стоимость билетов в оба конца – 35 000 рублей. Что касается популярных регулярных рейсов, то это Qatar Airways через Доху, Emirates Airlines через Дубай, Etihad Airways через Абу-Даби, Air China с пересадкой в Пекине. Удобный вариант предлагают Turkish Airlines с пересадкой в Стамбуле и общим временем в пути около 15 часов. Стоимость билетов – чуть выше 30 000 рублей. Также как и в другие азиатские страны, до Малайзии можно удобно добраться из Бангкока.

В Малайзии хорошо развито железнодорожное сообщение. Линии железных дорог проходят от Сингапура через главные населенные пункты Малаккского полуострова до тайской границы. А крупнейшие морские порты страны находятся в Кланге, на острове Пенанг и Лангкави, в штате Джохор, в Куантане и Кота-Кинабалу. Между основным малайзийским островам можно передвигаться на пароме. Великолепная автомагистраль North-South Expressway соединяет прибрежные города полуостровной Малайзии с другими шоссе страны.

Почему Малайзия?

• Безопасность, высокий уровень жизни, современные возможности для образования, природные красоты, великолепные пляжи, развитые современные города – вот лишь некоторые причины поближе присмотреться к Малайзии и, возможно, обзавестись здесь жильем для жизни или в качестве инвестиций.

• Богатая история и торговые традиции непосредственным образом отразились на современном облике государства. Здесь хорошо чувствуют себя представители разных государств, разных религий.
• Гастрономия Малайзии представляет собой удивительный фьюжн традиций самых ярких кухонь мира: индийской, тайской, индонезийской, китайской. В приготовлении пищи используются только свежие ингредиенты, а волшебные сочетания специй дают удивительный результат. Недаром некогда через эти земли проходила знаменитая Дорога специй.
• Развитый туризм. Малайзия является одним из самых популярных туристических направлений Юго-Восточной Азии, не будучи при этом «испорченной» массовым наплывом туристов и сохранившей свою аутентичность. Сервис находится на самом высоком мировом уровне.
• Экономическая стабильность. Государство имеет одну из самых стабильно развивающихся экономик в Азии. Так, годовой прирост ВВП страны составляет около 6,5% уже почти в течение 50 лет подряд. На столь стабильное состояние экономики влияют обилие природных ресурсов, высокие темпы производства, развитые области торговли и туризма.

Ситуация на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Малайзии заметно пострадал во время мирового финансового кризиса, но сегодня демонстрирует стабильные темпы роста. Цены в данный момент, из-за разницы в курсах национальной валюты, малазийского ринггита и доллара, находятся на более низком уровне, чем несколько лет назад. Поэтому эксперты называют текущий момент максимально выгодным для покупки недвижимости в стране. К тому же, около 80% населения составляют люди возрастом до 50 лет, что означает «перспективный» прирост спроса на жилье.

Стабильная экономика способствует расцвету современного строительства. Сегодня в стране появляются жилые и офисные здания самого высокого мирового уровня, выполненные с использованием современных технологий, оригинальных архитектурных и дизайнерских решений. Однако в данный момент существует явный переизбыток предложения, которому нужен более активный спрос.

Эксперты отмечают, что с конца 2014 года спрос на премиальное жилье страны заметно сократился, и именно поэтому правительство вкладывает внушительные средства в строительство бюджетного жилья высокого качества. Наибольшим интересом покупателей в стране пользуется доступное жилье средней ценовой категории – среднего размера квартиры и двухэтажные дома с террасами. Как и в России, в современной Малайзии со стороны состоятельного среднего класса высок спрос на квартиры в обслуживаемых охраняемых жилых комплексах, с собственной ухоженной территорией, охраной, в хороших районах с удобными транспортными развязками. Специалисты прогнозируют стабильный рост этого сегмента.

Ряд направлений Малайзии демонстрирует внушительный потенциал для роста. К примеру, на острове Пенанг, всего переживающем истинную экономическую трансформацию, прирост населения составляет около 2,5%, тогда как объем предложения рынка недвижимости пополняется всего на 2%. Эта ситуация может привести к скорому дефициту предложения.

Основные регионы для инвестиций

К основным регионам Малайзии, максимально интересным для инвестиций со стороны иностранцев, относятся остров Пенанг на северо-западе страны, столица Куала-Лумпур – и Джохор-Бару, курортный регион на юге Малайзии, граничащий с Сингапуром. Три этих направления отличаются друг от друга представленными видами жилья и их позиционированием.

Куала-Лумпур, или просто Кей-Эл, как называют его местные жители, – столица страны, расположенная на юго-западе полуострова Малакка, в низкогорной долине у слияния рек Кланг и Гомбак. Это торгово-промышленный и финансовый центр государства. В деловом, современном Куала-Лумпуре иностранцы преимущественно приобретают недвижимость с инвестиционными целями. Среднегодовой доход от аренды находится здесь на уровне 4%.

Cредняя стоимость квадратного метра в центре города составляет $2900, в пригороде – $1500. Цены на премиальное жилье, к примеру, в радиусе 5 км от знаменитых башен-близнецов Petronas начинаются от $6700 за квадратный метр. По высоким ценам недвижимость также продается в районах знаменитых зданий Kuala Lumpur Tower и Istana Negara.

Несмотря на активную застройку, в Куала-Лумпуре наблюдается дефицит кондоминиумов премиального сектора. Покупка современного меблированного кондо с двумя спальнями площадью 85 кв. м в деловом квартале города KL City обойдется в $330 000, а аренда таких же апартаментов будет стоить $1000-1500 в месяц.

Небольшой дом в пригороде можно приобрести и за $150 000, однако эксперты отмечают сомнительность пользы от такой инвестиции.

Пенанг – остров, расположенный к востоку от полуострова Малакка и соединенный с ним впечатляющим мостом длиной 13,5 км. Это второй из самых маленьких штатов страны, и, тем не менее, – одно из ее самых динамично развивающихся, прогрессивных и конкурентоспособных направлений. Причем это касается как образа жизни, так и рынка недвижимости Пенанга.

Старинный центр Пенанга, Джоржтаун, в 2008 году был причислен ЮНЕСКО к списку Всемирного мирового наследия. Его атмосфера не сравнится ни с каким другим местом на планете. Это удивительное сочетание разных культур – индийской, китайской, тайской, британской, малазийской, индонезийской – представлено на очень небольшом куске земли и выражено не только в традициях, но и архитектуре и кухне этих мест. По разным оценкам, в Пенанге находится от 1000 до 3000 достопримечательностей. И множество из них стоят пристального изучения.

Состоятельные туристы могут позволить себе ночь в знаменитом Голубом дворце, полностью выполненным богатым купцом Чеонгом Фэтт Цзи по канонам фэншуя. В нем сохранена вся историческая мебель, старинные предметы обихода, фурнитуры и аксессуары. Хотя Blue Mansion в его нынешнем облике появился в начале XIX столетия, история здания уходит корнями в период 3000 лет назад.

Молодежь и туристы, путешествующие по Пенангу бюджетно, до ночи бродят по уютным улочкам города, фотографируя богатую архитектуру, необычные графити и заседая в недорогих кафе. Деревня на сваях, древние храмы, интересный шопинг – привлекают сюда людей из всех уголков мира. Приобщиться к этому изобилию, владея недвижимостью здесь, – истинная роскошь и ценное вложение средств.

Именно поэтому Пенанг имеет целый список громких регалий от различных организаций – таких как «Лучшее туристическое направление», «Лучшее место для жизни» и «Выбор инвесторов». Cегодня на острове появляются очень интересные жилые проекты, к которым стоит присмотреться инвесторам, желающим приобрести поистине перспективное жилье.

Так, на самом северо-востоке Пенанга, на самом побережье, находится суперсовременный комплекс 18 East at Andaman, единственный в своем роде. Он занимает внушительную территорию 8,5 Га, 2,5 Га из которых приходится на зеленую зону, а 1,8 Га – на аквапарк, состоящий из бассейнов, массажных и спа-павильонов, развлекательных зон, детских бассейнов, спортивного зала, теннисного корта, беговых и велосипедных дорожек и т.д. Вдоль марины по побережью проходит живописная набережная.

Всего в 18 East at Andaman 210 жилых объектов: как квартир с одной, двумя, тремя спальнями площадью от 81 до 262 кв. м, так и пентхаусов площадью от 390 до 404 кв. м. Цены начинаются от $4000 за квадратный метр, а стоимость самых недорогих апартаментов составляет $320 000, что, в сравнении с другими направлениями популярных регионов ЮВА оказывается относительно недорого. Покупателям инвестиционного жилья гарантируется доход в размере 4% годовых.

Что касается исторической части Пенанга, его знаменитого Джоржтауна, то иностранцы здесь могут приобрести только жилье в многоквартирных проектах, хотя на рынке, безусловно, представлены и дома. Средняя стоимость жилой недвижимости в центре города составляет $1900 за квадратный метр, снижаясь в пригороде до $1000 за «квадрат».

Арендовать квартиру с тремя спальнями в Джоржтауне можно за $500. Но стоимость жилья и аренды в премиальных – и наиболее инвестиционно выгодных проектах – будет выше. Апартаменты с видом на море с тремя спальнями площадью 180 кв. м стоят в среднем около $460 000. За $170 000 можно приобрести квартиру площадью 80 кв. м в малоэтажном жилом проекте. Двухэтажный дом в традиционном стиле, но с современной отделкой, с четырьмя спальнями и магазином на первом этаже, обойдется покупателю в $420 000.

Джохор-Бару – столица малайзийского штата Джохор, расположенная в 368 км или приблизительно пяти часах езды от Куала-Лумпура. Платная автострада North-South Expressway сокращает это расстояние до 220 км и трех часов в пути. Это оживленный туристический центр с гостиницами международного класса, современными торговыми и развлекательными комплексами, а также центр производства и торговли Малайзии.

Здесь любят отдыхать жители Сингапура, поскольку дорога занимает совсем недолго, а цены оказываются невысокими из-за разниц в курсах валют. Джей-Би, как его здесь называют, служит отправным пунктом на известный курорт восточного побережья Малайзии – Десару.

Сегодня в Джохор-Бару ведется активная застройка, а рынок представлен как малоэтажными домами и таунхаусами, так и современными кондоминиумами. Развитием региона занимается федеральная организация Iskandar Malaysia, бывшая IRDA. В сферу деятельности компании входит не только девелопмент, но также планирование, развитие и управление городской инфраструктурой – то есть, фактически, создание полноценных районов для жизни со всем необходимым, включая магазины, школы, спортивные площадки, культурные центры и т.д. Вскоре здесь появятся четыре современных района, под эгидой дочерней компании IRDA Medini: The Park, The Compass, The Pulse, The Crescent.

Стоимость двухэтажного таунхауса в Джохор-Бару, с четырьмя спальнями и качественной отделкой в среднем составляет $135 000-$200 000. Квартиру в кондоминиуме с бассейном, собственной территорией, охраной и инфраструктурой, площадью 92 кв. м и двумя спальнями можно приобрести за $127 000. Аренда такой квартиры обойдется в $385 в месяц.

Тонкости совершения сделки

В стране действуют прозрачные и хорошо регулируемые земельные законы и системы администрирования жилой собственности. Иностранцам разрешено прямое владение недвижимостью в Малайзии. Они могут приобрести неограниченное количество полной̆ или арендованной̆ (99 лет) собственности любого типа, кроме нижеследующей̆:

• Собственность, оцененная меньше чем в MYR 1 млн ($255 800);
• Земля или собственность со статусом «Только для малайцев»;
• Земля сельскохозяйственного значения, если покупка превышает 5 акров и совершается в коммерческих целях;
• Собственность, закрепленная в квоте Бумипутра (малайцы и прочие аборигенные племена);
• От некоторых проектов на стадии строительства требуется предварительное закрепление некоторого процента единиц за Бумипутра, специальной привилегии покупки для малайцев и аборигенных племен в Малайзии.

Начиная с 1 июля 2012 года в штате Пенанг иностранцам позволено покупать только следующее:

• Собственность с правом владения квартирой в многоэтажном доме стоимостью более MYR1 млн ($255 800);
• Земельная собственность стоимостью более MYR2 млн ($511 600).

Что касается расходов на приобретение собственности, то, к примеру, в Пенанге они составляют около 6% от суммы контракта.

Затраты на содержание собственности включают в себя коммунальные платежи, пожарную страховку (оплачивается раз в год), налог за оценку (уплачивается раз в полгода и составляет MYR400-15000), ежегодный налог на недвижимость (MYR100-150). Подоходный налог (при сдаче жилья в аренду) для иностранцев рассчитывается по ставке 26%.

Для предотвращения иностранных спекуляций штат Пенанг ограничивает перепродажу / субпродажу жилья в течение трех лет с момента покупки. Если собственник все же желает продать жилье, он должен заплатить так называемые «комиссионные за утверждение» в размере 2% от цены, указанной в договоре. Эта сумма подлежит уплате Правительству штата после регистрации перехода собственности к новому владельцу.

ВНЖ при покупке недвижимости

Покупателям недвижимости Малайзия предоставляет возможность воспользоваться программой правительства страны Malaysia My 2nd Home (MM2H), которая позволяет иностранцам находиться в стране на основе многократной визы сроком на 10 лет с возможностью продления.

Финансовыми требованиями участия в программе MM2H является подтверждение ликвидных активов в размере как минимум MYR 500 000 и оффшорных доходов в размере MYR 10 000 в месяц (для заявителей возрастом после 50 лет – MYR 350 000 и оффшорных доходов в размере как минимум MYR 10 000 в месяц).

А также – наличие срочного депозита в размере MYR 300 000. Через год можно снять до MYR 150 000 на утвержденные расходы, такие как покупка дома, образование детей и расходы на медицинские цели в Малайзии. Для заявителей возрастом старше 50 лет – MYR 150 000 или подтверждение утвержденного правительством пенсионного фонда в размере минимум MYR 10 000 в месяц.

Для владельцев собственности стоимостью более MYR 1 для покупателей, расплачивающихся наличными, необходимо иметь на счету только MYR 150 000 (или MYR 100 000 для заявителей возрастом старше 50 лет).

Участие в программе MM2H предоставляет возможность:

• Приобрести в собственность недвижимость стоимостью более MYR 1 млн, до 20 объектов;
• Получить многократную визу сроком на 10 лет;
• Иметь необлагаемый налогами доход за рубежом;
• Ввезти в страну один персональный автомобиль (не облагается налогом и пошлиной) или приобрести автомобиль местной сборки;
• 10-летние визы также распространяются на не вступивших в брак детей заявителей возрастом до 21 года (студентам понадобится обратиться за студенческой визой), а также одного домашнего помощника;
• Заявителям позволено зарегистрировать или иметь бизнес в Малайзии, работать на полставки в специализированной промышленности, а лицам старше 55 – работать не более 20 часов в неделю.

5 советов покупателям, подумывающим о покупке жилья в Малайзии

Приобретайте жилье только у проверенных застройщиков с хорошей репутацией на рынке.

Отдавайте предпочтение покупке уже готовых жилых объектов.

Не откладывайте покупку, поскольку в данный момент курс ринггита по отношению к доллару является наиболее выгодным.

Ориентируйтесь на максимальный бюджет, который можете себе позволить, поскольку цены на жилье Малайзии по-прежнему ниже, чем на аналогичные объекты Пхукета, Бали, Сингапура и Гонконга.

Ищите подходящие варианты. Регион находится в стадии постоянного роста – цены на жилье здесь будут расти вверх.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Parameswaran Gnanasegaran и Christina Lau Kim Ling (Eastern & Oriental Berhad).

photocredits: eastern & oriental berhad / flickr / luciedebelkova.com / anamaraclubcruises / focus2move

HomesOverseas.ru